www.pups-market.ru

“…обыкновенные люди… в общем, напоминают прежних…квартирный вопрос только испортил их…” (Воланд)
Останнім часом у періодичній літературі регулярно зустрічаю роздуми щодо конкурентоспроможності на рівні окремого регіону всередині нашої країни. При цьому, як правило, об’єктами досліджень стають області, рідше –  окремі міста. Мене, як мешканця Полтави, особливо турбує конкурентоспроможність нашого Полтавського регіону – не Полтавської області, а більш вузької територіальної одиниці, в межах міста Полтава та Полтавського району.
Якби мене, як представника реального сектору економіки, запросили на гіпотетичне анкетування, і в анкеті було б питання, щось на кшталт – «яка, на Вашу думку, основна проблема та основна загроза, через яку конкурентоспроможність Полтавського регіону не зростає, а навпаки, може серйозно знизитись у майбутньому», я б не вагаючись відповів – проблема забезпечення трудовими ресурсами. Так, це звучить дивно, зважаючи на високий показник рівня офіційного безробіття, але проблема з забезпеченням бізнесу робочими кадрами у Полтаві є вкрай актуальною.  І на мою думку, саме неясність з забезпеченням реального сектору економіки робочою силою в даний момент, і особливо у середньостроковій перспективі, є суттєвою перепоною для інвестицій в нашу економіку.
Одна з причин проблеми – висока мобільність молоді, її цілком природне бажання їхати туди, де можна реалізувати свої амбіції та забезпечити собі більш-менш достойне життя. Тому ми спостерігаємо високий відтік цінних трудових резервів  з нашого регіону у всіх напрямках – як у великі міста України, так і за кордон.
Відтак, наша місцева Полтавська влада має глибоко замислитися над цією тенденцією, і негайно розпочати активне впровадження заходів щодо зниження відтоку трудових резервів. Один з таких шляхів – забезпечення молоді доступним житлом. Молоді люди мають кидати життєвий якір саме в нашому місті/районі. А влада за рахунок впровадження всіляких механізмів , про які ми поговоримо у серії статей має зробити цей процес змістовним та систематичним.
Отже, нещодавно я побачив на інтернет-ресурсі domik.ua  ось таку діаграму щодо середньої вартості однокімнатної квартири в обласних центрах України:
цена квартир
Незважаючи на те, що на мою думку, дана діаграма є не зовсім коректною, оскільки не містить характеристик цієї умовної 1-кімнатної квартири –  невідома ані її площа, ані дані щодо ступіня готовності в момент передачі, однак, в цілому діаграма цікава, в тому числі містить цифру $ 16 000 (станом на сьогодні це приблизно 428 800 гривен) – саме така середньозважена вартість 1-кімнатної квартири у Полтаві за думкою авторів  з domik.ua. Мені захотілося перевірити правильність та актуальність  наведеної  інформації.
Витративши небагато часу, я отримав дані стосовно вартості 1-но кімнатних квартир, які пропонуються на первинному ринку м.Полтава та Полтавського району. Наголошую, оскільки головним мессіджем цього тексту є «доступність», то я розглядав пропозицію виключно у економ-сегменті первинного ринку
В даному сегменті у м.Полтава та Полтавському районі позиціонують свою нерухомість наступні забудовники:

  • ТОВ «Полтавський домобудівельний комбінат»;
  • ТОВ «Полтаватрансбуд»;
  • ТОВ «Сучасний Дім»;
  • ПрАТ «Комбінат виробничих підприємств»;
  • Житловий кооператив «Затишок-8» (компанія входить у структуру «Петровський квартал»);
  • ТОВ «Євробуд СМ»

 
Детальна інформація щодо характеристик та вартості однокімнатних квартир, що пропонують полтавськ забудовники розміщена у зведеній таблиці:
таблица квартирыНа підставі даної таблиці та іншої інформації, отриманої мною від забудовників та від агентів з нерухомості,  можна зробити наступні висновки:

  1. Вартість однокімнатної квартири на первинному ринку у м.Полтава та Полтавського району в нижньому ціновому сегменті коливається у діапазоні від 352 000 гривен (приблизно $13,2 тис.) – за таку мінімальну вартість Вам запропонують квартиру у панельному будинку від ТОВ «Полтавський ДБК» у Розсошенцях  до 472 000 гривен (приблизно $17,6 тис.) – за таку ціну готові продати квартиру у квазі-цегляному будинку у Полтаві (ТОВ «Полтаватрансбуд»).
  2. Забудовники пропонують різний ступінь готовності квартир – від умовного «просто коробка будинку з підведеними комунікаціями» (ТОВ «Полтаватрансбуд») до квартири в стані, майже придатному для повноцінного проживання без додаткового ремонту та капіталовкладень (ПрАТ «КВП»). В цілому, забудовники почали активно поліпшувати стан квартир, в якому вони передаються покупцям. Такі опції, як гіпсове шпаклювання стін стартовою шпаклівкою або встановлення індивідуальних газових котлів, які ще 1-2 роки зустрічалися дуже рідко, зараз у деяких забудовників вже приймаються за базовий варіант.
  3. Особисто мене сильно здивувала кількість вільних квартир, що пропонуються забудовниками в майже готових до здачі, або навіть зданих будинках. Ще рік тому купити 1-но кімнатну квартиру на первинному ринку в м. Полтава та Полтавському районі було вкрай проблематично через надмірний попит та недостатню пропозицію. Зараз ситуація кардинально змінилася. Квартир досить багато, і точно є з чого вибрати.
  4. Останні півроку, не зважаючи на суттєве подорожчання будівельних матеріалів, забудовники практично не змінювали ціни на нерухомість.
  5. У деяких забудовників (ТОВ «Євробуд СМ», ТОВ «Сучасний Дім» ) діють програми з розстрочення оплати за квартиру на період будівництва. ТОВ «Сучасний дім» пропонує розстрочення на 32 місяці, ТОВ «Євробуд СМ» – на 18 місяців.

Всі вищенаведені факти, як на мене, є красномовним свідченням того, що первинний ринок нерухомості Полтавського регіону в даний момент максимально близький до насичення, а платоспроможний попит стрімко падає, що не може не наводити забудовників на тривожні думки.  Справа в тому, що останні два роки полтавські забудовники не мали проблем з ліквідністю, головним чином за рахунок того, що інвестори масово реалізували своє відкладене бажання вирішити «квартирне питання» і на забудовників звалився рясний дощ з їх накопичень. Але накопичення фізичних осіб мають властивість закінчуватися, що фактично зараз і спостерігається. Відтак, можна абсолютно впевнено сказати, що між забудовниками почалася відчайдушна боротьба за покупця. Чи вистачить всім місця під сонцем – справді, питання…
В таких умовах питання доступності житла має стратегічне значення не тільки для покупців, але й для місцевих забудовників. Наразі кількість осіб, які мають змогу оплатити повну вартість житла одним платежем доволі обмежена і свої надії забудовники покладають на повноцінне відновлення системи іпотечного кредитування.
Станом на середину травня 2017 року система банківського іпотечного кредитування в України, на думку автора, знаходиться на самому-самому початковому етапі свого відновлення і скоріш нагадує вкрай слабку людину після страшної хвороби.
Автор знайшов всього кілька варіантів іпотечного кредитування, якими можуть скористатися молоді люди. В даному матеріалі розглянемо два –  отримання пільгового кредиту Державної спеціалізованої фінансової установи “Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву ” (далі – ДСФУ «ДФСМЖБ») та отримання іпотечного кредиту у АБ «Укргазбанк».
Порівняльний аналіз основних характеристик кредитних продуктів, які пропонують вказані суб’єкти,  наведено у таблиці:

№ п/п
Назва критерію порівняння
Од. вим.
Кредит за рахунок коштів ДСФУ «ДФСМЖБ»
Іпотечний кредит АБ «Укргазбанк»

1
Вид забезпечення

Майнові права на об’єкт інвестування – квартиру, на які накладається іпотека

2
Максимальний розмір кредиту
Гривен
(Встановлена норма житла) х (гранична ціна для регіону)
1 500 000,00

3
Базова відсоткова ставка
%
14,1%
21,0 %

4
Максимальний термін видачі кредиту
років
30,0
20,0

5
Обов’язковий внесок за рахунок власних коштів позичальника (від вартості квартири)
 
%
 
10%
 
30%

6
Наявність комісії за оформлення кредиту

Фіксована комісія в розмірі 1 мін. з/п (3200 гривен)
1,5 % від суми кредиту

7
Додаткові витрати позичальника

Експертна оцінка; витрати на нотаріуса за накладання іпотеки, витрати на оформлення страхування життя та страхування майна
Експертна оцінка; витрати на нотаріуса за накладання іпотеки, витрати на оформлення страхування життя та страхування майна

 
Аналізуючи дані вищенаведеної таблиці, навіть неозброєним оком видно, що для позичальника кредит, виданий ДСФУ «ДФСМЖБ» є значно вигіднішим, ніж іпотечний кредит, отриманий в комерційному банку – АБ «Укргазбанк». Для того, щоб впевнитись у цьому,  та для формування думки щодо доступності даних кредитів для молодих людей, розрахуємо вартість обслуговування обох вищезгаданих кредитів. В цілях порівняння, припустимо ситуацію,  що позичальник бажає отримати кредит для придбання квартири загальною вартістю 400 000 гривен. При цьому, він має гроші на первісний внесок в сумі 120 тис. гривен (що складає 30 % від повної вартості квартири). Відтак, даний позичальник потребує кредит в розмірі 280 тис. гривен або 70 % від загальної вартості квартири. Далі  представимо готові результати наших розрахунків у нижченаведеній таблиці:

№ п/п
Назва критерію порівняння
Од. вим.
Кредит за рахунок коштів ДСФУ «ДФСМЖБ»
Іпотечний кредит АБ «Укргазбанк»

1
Сума отриманого кредиту
гривен
280 000,00
280 000,00

2
Комісія за отримання кредиту (в момент оформлення)
гривен
3 200,00
4 200,00

3
Строк, на який видається кредит кредит
років
30,00
20,00

4
Щомісячний платіж – погашення тіла кредиту
гривен
777,78
1 166,67

5
Розмір оплачених відсотків за користування кредитом

1-ий рік
гривен
38 876,83
57 452,50

2-ий рік
гривен
37 560,83
54 512,50

3-ій рік
гривен
36 244,83
51 572,50

4-ий рік
гривен
34 928,83
48 632,50

5-ий рік
гривен
33 612,83
45 692,50

Разом:
гривен
181 224,17
257 862,50

Середньомісячні витрати на обслуговування кредиту (тіло+відсотки)

1-ий рік
гривен
4 017,51
5 954,38

2-ий рік
гривен
3 907,85
5 709,38

3-ій рік
гривен
3 798,18
5 464,38

4-ий рік
гривен
3 688,51
5 219,38

5-ий рік
гривен
3 578,85
4 974,38

 
Відтак, зробимо висновки. Беручи кредит за рахунок коштів ДСФУ «ДФСМЖБ» наш гіпотетичний позичальник, має щомісяця сплачувати 777,18 гривен тіла кредита, та в середньому 3240,33 гривен нарахованих відсотків, що загалом складає 4017,51 гривен.
У випадку, якщо позичальник вибирає іпотечний кредит АБ «Укргазбанк», то його середньомісячне погашення тіла кредиту складе 1166,67 гривен, середньорічний платіж по відсоткам – 4787,71 гривен, а загалом – 5954,38 гривен в місяць. Тобто, максимальна різниця між середньомісячними платежами складе майже 2000,00 гривен в місяць або приблизно 33 %, що є достатньо суттєвим. Надалі, з часом, ця різниця у вартості обслуговування різних кредитів буде поступово знижуватись, але не опуститься нижче 25 %. Отже, в середньому 25-30 % це є розмір пільги, яку надає наша держава молодим людям порівняно з аналогічними кредитними продуктами, що пропонують комерційні банки на ринку іпотечного кредитування.
На думку автора, пільговий кредит ДСФУ «ДФСМЖБ» на даний момент є супер-пропозицією на ринку іпотечних кредитів, а тому зупинимось тепер детально на розгляді його умов.
Якщо говорити дуже стисло і лаконічно, потенційний позичальник для отримання даного кредиту має відповідати наступним обов’язковим вимогам, що нормативно прописані  :

  • мати вік до 35 років;
  • підтвердити свій статус особи, що потребує поліпшення житлових умов;
  • ініціювати процес придбання житла за кредитні кошти виключно в об’єктах забудови, які були попередньо акредитовані спеціалістами ДСФУ «ДФСМЖБ»;
  • дотримуватись обмежень, встановлених ДСФУ «ДФСМЖБ», стосовно максимальної площі та максимальної вартості квартири;
  • після прийняття позитивного рішення стосовно надання кредиту кредитним комітетом ДСФУ «ДФСМЖБ», внести у встановлений термін перший внесок в розмірі, не менш ніж 10 % від вартості квартири, на купівлю якої видається кредит.

 Отже, список обов’язкових вимог, яким повинен відповідати позичальник, є доволі зрозумілим і на перший погляд не містить у собі протиріч, але за більш детального розгляду не все так просто.
На практиці досить висока питома потенційних позичальників, які відповідають всім іншим критеріям і є платоспроможними,  відсіюється на етапі підтвердження статусу особи, що потребує поліпшення житлових умов. Відбувається це виключно через те, що дане питання є законодавчо неурегульоване і його вирішення на практиці іде шляхом використання застарілих нормативних документів. Так, друзі, не зважаючи на 27 років  незалежності до сьогодні в Україні відсутній Житловий кодекс. Посадові особи, від яких залежить процес оперативного прийняття рішення стосовно надання особі статусу такої, що потребує поліпшення житлових умов, керуються нормами, викладеними у статях Житлового кодексу Української СРСР, а також якимось незрозумілими нормативними документами, прийнятими колись давно виконавчими комітетами різних обласних та міських рад…
Продовження – в наступному матеріалі…
Іван Окара
 

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

Rating: 5.0. From 3 votes.

Please wait...{"item":{"entity":"posts","name":"post","id":12834,"item_id":1662,"nonce":"deb202d510"},"render":{"args":{"echo":false,"entity":"posts","name":"post","item_id":null,"id":12834,"method":"stars-rating","series":null,"dynamic":true},"method":{"disable_rating":false,"allow_super_admin":true,"allow_user_roles":["administrator","editor","author","contributor","subscriber"],"allow_visitor":true,"allow_author":false,"template":"default","alignment":"none","responsive":true,"distribution":"normalized","rating":"average","style_type":"font","style_name":"star","style_size":30,"font_color_empty":"#dddddd","font_color_current":"#ffff00","font_color_active":"#dd0000","style_class":"","labels":["Poor","Bad","Good","Great","Excellent"]}},"stars":{"max":5,"resolution":100,"responsive":true,"current":100,"char":"s","name":"star","size":30,"type":"font"},"labels":["Poor","Bad","Good","Great","Excellent"]}

изм.
Кредит за счет средств ГСФУ «ГФСМЖС»
Ипотечный кредит АБ «Укргазбанк»

1
Сумма полученного кредита
гривен
280 000,00
280 000,00

2
Комиссия за получение кредита (в момент оформления)
гривен
3 200,00
4 200,00

3
Срок, на который выдается кредит кредит
лет
30,00
20,00

4
Ежемесячный платеж – погашение тела кредита
гривен
777,78
1 166,67

5
Размер оплаченных процентов за пользование кредитом

1-ый год
гривен
38 876,83
57 452,50

2-ой год
гривен
37 560,83
54 512,50

3-й год
гривен
36 244,83
51 572,50

4-ый год
гривен
34 928,83
48 632,50

5-ый год
гривен
33 612,83
45 692,50

Вместе:
гривен
181 224,17
257 862,50

Среднемесячные расходы на обслуживание кредита (тело+проценты)

1-ый год
гривен
4 017,51
5 954,38

2-ой год
гривен
3 907,85
5 709,38

3-й год
гривен
3 798,18
5 464,38

4-ый год
гривен
3 688,51
5 219,38

5-ый год
гривен
3 578,85
4 974,38

 
Следовательно, сделаем висновкиБеручи кредит за счет средств ГСФУ «ГФСМЖС» наш гипотетический заемщик, должен ежемесячно уплачивать 777,18 гривен тела кредита, и в среднем 3240,33 гривен начисленных процентов, что в целом составляет 4017,51 гривен
В случае, если заемщик выбирает ипотечный кредит АБ «Укргазбанк», то его среднемесячное погашение тела кредита составит 1166,67 гривен, среднегодовой платеж по процентам – 4787,71 гривен, а в целом – 5954,38 гривен в місяцьТобто, максимальная разница между среднемесячными платежами составит почти 2000,00 гривен в месяц или примерно 33 %, что является достаточно суттєвимНадалі, со временем, эта разница в стоимости обслуживания различных кредитов будет постепенно снижаться, но не опустится ниже 25 %. Следовательно, в среднем 25-30 % это размер льготы, которую предоставляет наше государство молодым людям по сравнению с аналогичными кредитными продуктами, которые предлагают коммерческие банки на рынке ипотечного кредитования.
По мнению автора, льготный кредит ГСФУ «ГФСМЖС» на данный момент есть супер-предложением на рынке ипотечных кредитов, а потому остановимся теперь подробно на рассмотрении его условий.
Если говорить очень кратко и лаконично, потенциальный заемщик для получения данного кредита должен соответствовать следующим обязательным требованиям нормативно прописаны :

  • иметь возраст до 35 лет;
  • подтвердить свой статус лица, что потребностьявляется улучшение жилищных условий;
  • инициировать процесс приобретения жилья за кредитные средства исключительно в объектах застройки, которые были предварительно аккредитованы специалистами ГСФУ «ГФСМЖС»;
  • придерживаться ограничений, установленных ГСФУ «ГФСМЖС», относительно максимальной площади и максимальной стоимости квартиры;
  • после принятия положительного решения о предоставлении кредита кредитным комитетом ГСФУ «ГФСМЖС», внести в установленный срок первый взнос в размере не менее чем 10 % от стоимости квартиры, на покупку которой выдается кредит

 Итак, список обязательных требований, которым должен соответствовать заемщик, является достаточно понятным и на первый взгляд не содержит в себе противоречий, но при более детальном рассмотрении не все так просто.
На практике достаточно высокая удельная потенциальных заемщиков, которые отвечают всем другим критериям и являются платежеспособными, отсеивается на этапе подтверждения статуса лица, нуждающегося в улучшении жилищных умовВідбувається это исключительно из-за того, что данный вопрос законодательно неурегулированное и его решения на практике идет путем использования устаревших нормативных документівТак, друзья, не смотря на 27 лет независимости сегодня в Украине отсутствует Жилой кодексПосадові лица, от которых зависит процесс оперативного принятия решения относительно предоставления лицу статуса такого, что нуждается в улучшении жилищных условий, руководствуются нормами, изложенными в статьях Жилищного кодекса Украинской СССР, а также какими-то непонятными нормативными документами, принятыми когда-то давно исполнительными комитетами различных областных и городских советов...
Продолжение – в следующем материале...
Иван Окара
 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter

Rating: 5.0From 3 votes

Please wait...{"item":{"entity":"posts","name":"post","id":12834,"item_id":1662,"nonce":"deb202d510"},"render":{"args":{"echo":false,"entity":"posts","name":"post","item_id":null,"id":12834,"method":"stars-rating","series":null,"dynamic":true},"method":{"disable_rating":false,"allow_super_admin":true,"allow_user_roles":["administrator","editor","author","contributor","subscriber"],"allow_visitor":true,"allow_author":false,"template":"default","alignment":"none","responsive":true,"distribution":"normalized","rating":"average","style_type":"font","style_name":"star","style_size":30,"font_color_empty":"#dddddd","font_color_current":"#ffff00","font_color_active":"#dd0000","style_class":"","labels":["Poor","Bad","Good","Great","Excellent"]}},"stars":{"max":5,"resolution":100,"responsive":true,"current":100,"char":"s","name":"star","size":30,"type":"font"},"labels":["Poor","Bad","Good","Great","Excellent"]}..

Рейтинг: 
0
Голосов пока нет

Комментарии

Наши пользователи

Аватар пользователя Kreams
Аватар пользователя Marinka
Аватар пользователя Anne
Аватар пользователя Zak2009
Аватар пользователя Kots
Аватар пользователя Avgustina

Интересное

Вы доделали сложный проект и неправильно его сохранили, из-за чего потерялись усилия и труды последнего месяца. Или за неделю вы похудели на килограмм, а за выходные набрали два. Или вы только помирились со свекровью и тут же нагрубили ей из-за мелочи. Это самосаботаж — поведение, при котором вы мешаете себе решать поставленные задачи. Вы уже знаете о его причинах, теперь выясняем, как с ним справиться. Загляните стр...