www.pups-market.ru

“…обыкновенные люди… в общем, напоминают прежних…квартирный вопрос только испортил их…” (Воланд)
Останнім часом у періодичній літературі регулярно зустрічаю роздуми щодо конкурентоспроможності на рівні окремого регіону всередині нашої країни. При цьому, як правило, об’єктами досліджень стають області, рідше –  окремі міста. Мене, як мешканця Полтави, особливо турбує конкурентоспроможність нашого Полтавського регіону – не Полтавської області, а більш вузької територіальної одиниці, в межах міста Полтава та Полтавського району.
Якби мене, як представника реального сектору економіки, запросили на гіпотетичне анкетування, і в анкеті було б питання, щось на кшталт – «яка, на Вашу думку, основна проблема та основна загроза, через яку конкурентоспроможність Полтавського регіону не зростає, а навпаки, може серйозно знизитись у майбутньому», я б не вагаючись відповів – проблема забезпечення трудовими ресурсами. Так, це звучить дивно, зважаючи на високий показник рівня офіційного безробіття, але проблема з забезпеченням бізнесу робочими кадрами у Полтаві є вкрай актуальною.  І на мою думку, саме неясність з забезпеченням реального сектору економіки робочою силою в даний момент, і особливо у середньостроковій перспективі, є суттєвою перепоною для інвестицій в нашу економіку.
Одна з причин проблеми – висока мобільність молоді, її цілком природне бажання їхати туди, де можна реалізувати свої амбіції та забезпечити собі більш-менш достойне життя. Тому ми спостерігаємо високий відтік цінних трудових резервів  з нашого регіону у всіх напрямках – як у великі міста України, так і за кордон.
Відтак, наша місцева Полтавська влада має глибоко замислитися над цією тенденцією, і негайно розпочати активне впровадження заходів щодо зниження відтоку трудових резервів. Один з таких шляхів – забезпечення молоді доступним житлом. Молоді люди мають кидати життєвий якір саме в нашому місті/районі. А влада за рахунок впровадження всіляких механізмів , про які ми поговоримо у серії статей має зробити цей процес змістовним та систематичним.
Отже, нещодавно я побачив на інтернет-ресурсі domik.ua  ось таку діаграму щодо середньої вартості однокімнатної квартири в обласних центрах України:
цена квартир
Незважаючи на те, що на мою думку, дана діаграма є не зовсім коректною, оскільки не містить характеристик цієї умовної 1-кімнатної квартири –  невідома ані її площа, ані дані щодо ступіня готовності в момент передачі, однак, в цілому діаграма цікава, в тому числі містить цифру $ 16 000 (станом на сьогодні це приблизно 428 800 гривен) – саме така середньозважена вартість 1-кімнатної квартири у Полтаві за думкою авторів  з domik.ua. Мені захотілося перевірити правильність та актуальність  наведеної  інформації.
Витративши небагато часу, я отримав дані стосовно вартості 1-но кімнатних квартир, які пропонуються на первинному ринку м.Полтава та Полтавського району. Наголошую, оскільки головним мессіджем цього тексту є «доступність», то я розглядав пропозицію виключно у економ-сегменті первинного ринку
В даному сегменті у м.Полтава та Полтавському районі позиціонують свою нерухомість наступні забудовники:

  • ТОВ «Полтавський домобудівельний комбінат»;
  • ТОВ «Полтаватрансбуд»;
  • ТОВ «Сучасний Дім»;
  • ПрАТ «Комбінат виробничих підприємств»;
  • Житловий кооператив «Затишок-8» (компанія входить у структуру «Петровський квартал»);
  • ТОВ «Євробуд СМ»

 
Детальна інформація щодо характеристик та вартості однокімнатних квартир, що пропонують полтавськ забудовники розміщена у зведеній таблиці:
таблица квартирыНа підставі даної таблиці та іншої інформації, отриманої мною від забудовників та від агентів з нерухомості,  можна зробити наступні висновки:

  1. Вартість однокімнатної квартири на первинному ринку у м.Полтава та Полтавського району в нижньому ціновому сегменті коливається у діапазоні від 352 000 гривен (приблизно $13,2 тис.) – за таку мінімальну вартість Вам запропонують квартиру у панельному будинку від ТОВ «Полтавський ДБК» у Розсошенцях  до 472 000 гривен (приблизно $17,6 тис.) – за таку ціну готові продати квартиру у квазі-цегляному будинку у Полтаві (ТОВ «Полтаватрансбуд»).
  2. Забудовники пропонують різний ступінь готовності квартир – від умовного «просто коробка будинку з підведеними комунікаціями» (ТОВ «Полтаватрансбуд») до квартири в стані, майже придатному для повноцінного проживання без додаткового ремонту та капіталовкладень (ПрАТ «КВП»). В цілому, забудовники почали активно поліпшувати стан квартир, в якому вони передаються покупцям. Такі опції, як гіпсове шпаклювання стін стартовою шпаклівкою або встановлення індивідуальних газових котлів, які ще 1-2 роки зустрічалися дуже рідко, зараз у деяких забудовників вже приймаються за базовий варіант.
  3. Особисто мене сильно здивувала кількість вільних квартир, що пропонуються забудовниками в майже готових до здачі, або навіть зданих будинках. Ще рік тому купити 1-но кімнатну квартиру на первинному ринку в м. Полтава та Полтавському районі було вкрай проблематично через надмірний попит та недостатню пропозицію. Зараз ситуація кардинально змінилася. Квартир досить багато, і точно є з чого вибрати.
  4. Останні півроку, не зважаючи на суттєве подорожчання будівельних матеріалів, забудовники практично не змінювали ціни на нерухомість.
  5. У деяких забудовників (ТОВ «Євробуд СМ», ТОВ «Сучасний Дім» ) діють програми з розстрочення оплати за квартиру на період будівництва. ТОВ «Сучасний дім» пропонує розстрочення на 32 місяці, ТОВ «Євробуд СМ» – на 18 місяців.

Всі вищенаведені факти, як на мене, є красномовним свідченням того, що первинний ринок нерухомості Полтавського регіону в даний момент максимально близький до насичення, а платоспроможний попит стрімко падає, що не може не наводити забудовників на тривожні думки.  Справа в тому, що останні два роки полтавські забудовники не мали проблем з ліквідністю, головним чином за рахунок того, що інвестори масово реалізували своє відкладене бажання вирішити «квартирне питання» і на забудовників звалився рясний дощ з їх накопичень. Але накопичення фізичних осіб мають властивість закінчуватися, що фактично зараз і спостерігається. Відтак, можна абсолютно впевнено сказати, що між забудовниками почалася відчайдушна боротьба за покупця. Чи вистачить всім місця під сонцем – справді, питання…
В таких умовах питання доступності житла має стратегічне значення не тільки для покупців, але й для місцевих забудовників. Наразі кількість осіб, які мають змогу оплатити повну вартість житла одним платежем доволі обмежена і свої надії забудовники покладають на повноцінне відновлення системи іпотечного кредитування.
Станом на середину травня 2017 року система банківського іпотечного кредитування в України, на думку автора, знаходиться на самому-самому початковому етапі свого відновлення і скоріш нагадує вкрай слабку людину після страшної хвороби.
Автор знайшов всього кілька варіантів іпотечного кредитування, якими можуть скористатися молоді люди. В даному матеріалі розглянемо два –  отримання пільгового кредиту Державної спеціалізованої фінансової установи “Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву ” (далі – ДСФУ «ДФСМЖБ») та отримання іпотечного кредиту у АБ «Укргазбанк».
Порівняльний аналіз основних характеристик кредитних продуктів, які пропонують вказані суб’єкти,  наведено у таблиці:

№ п/п
Назва критерію порівняння
Од. вим.
Кредит за рахунок коштів ДСФУ «ДФСМЖБ»
Іпотечний кредит АБ «Укргазбанк»

1
Вид забезпечення

Майнові права на об’єкт інвестування – квартиру, на які накладається іпотека

2
Максимальний розмір кредиту
Гривен
(Встановлена норма житла) х (гранична ціна для регіону)
1 500 000,00

3
Базова відсоткова ставка
%
14,1%
21,0 %

4
Максимальний термін видачі кредиту
років
30,0
20,0

5
Обов’язковий внесок за рахунок власних коштів позичальника (від вартості квартири)
 
%
 
10%
 
30%

6
Наявність комісії за оформлення кредиту

Фіксована комісія в розмірі 1 мін. з/п (3200 гривен)
1,5 % від суми кредиту

7
Додаткові витрати позичальника

Експертна оцінка; витрати на нотаріуса за накладання іпотеки, витрати на оформлення страхування життя та страхування майна
Експертна оцінка; витрати на нотаріуса за накладання іпотеки, витрати на оформлення страхування життя та страхування майна

 
Аналізуючи дані вищенаведеної таблиці, навіть неозброєним оком видно, що для позичальника кредит, виданий ДСФУ «ДФСМЖБ» є значно вигіднішим, ніж іпотечний кредит, отриманий в комерційному банку – АБ «Укргазбанк». Для того, щоб впевнитись у цьому,  та для формування думки щодо доступності даних кредитів для молодих людей, розрахуємо вартість обслуговування обох вищезгаданих кредитів. В цілях порівняння, припустимо ситуацію,  що позичальник бажає отримати кредит для придбання квартири загальною вартістю 400 000 гривен. При цьому, він має гроші на первісний внесок в сумі 120 тис. гривен (що складає 30 % від повної вартості квартири). Відтак, даний позичальник потребує кредит в розмірі 280 тис. гривен або 70 % від загальної вартості квартири. Далі  представимо готові результати наших розрахунків у нижченаведеній таблиці:

№ п/п
Назва критерію порівняння
Од. вим.
Кредит за рахунок коштів ДСФУ «ДФСМЖБ»
Іпотечний кредит АБ «Укргазбанк»

1
Сума отриманого кредиту
гривен
280 000,00
280 000,00

2
Комісія за отримання кредиту (в момент оформлення)
гривен
3 200,00
4 200,00

3
Строк, на який видається кредит кредит
років
30,00
20,00

4
Щомісячний платіж – погашення тіла кредиту
гривен
777,78
1 166,67

5
Розмір оплачених відсотків за користування кредитом

1-ий рік
гривен
38 876,83
57 452,50

2-ий рік
гривен
37 560,83
54 512,50

3-ій рік
гривен
36 244,83
51 572,50

4-ий рік
гривен
34 928,83
48 632,50

5-ий рік
гривен
33 612,83
45 692,50

Разом:
гривен
181 224,17
257 862,50

Середньомісячні витрати на обслуговування кредиту (тіло+відсотки)

1-ий рік
гривен
4 017,51
5 954,38

2-ий рік
гривен
3 907,85
5 709,38

3-ій рік
гривен
3 798,18
5 464,38

4-ий рік
гривен
3 688,51
5 219,38

5-ий рік
гривен
3 578,85
4 974,38

 
Відтак, зробимо висновки. Беручи кредит за рахунок коштів ДСФУ «ДФСМЖБ» наш гіпотетичний позичальник, має щомісяця сплачувати 777,18 гривен тіла кредита, та в середньому 3240,33 гривен нарахованих відсотків, що загалом складає 4017,51 гривен.
У випадку, якщо позичальник вибирає іпотечний кредит АБ «Укргазбанк», то його середньомісячне погашення тіла кредиту складе 1166,67 гривен, середньорічний платіж по відсоткам – 4787,71 гривен, а загалом – 5954,38 гривен в місяць. Тобто, максимальна різниця між середньомісячними платежами складе майже 2000,00 гривен в місяць або приблизно 33 %, що є достатньо суттєвим. Надалі, з часом, ця різниця у вартості обслуговування різних кредитів буде поступово знижуватись, але не опуститься нижче 25 %. Отже, в середньому 25-30 % це є розмір пільги, яку надає наша держава молодим людям порівняно з аналогічними кредитними продуктами, що пропонують комерційні банки на ринку іпотечного кредитування.
На думку автора, пільговий кредит ДСФУ «ДФСМЖБ» на даний момент є супер-пропозицією на ринку іпотечних кредитів, а тому зупинимось тепер детально на розгляді його умов.
Якщо говорити дуже стисло і лаконічно, потенційний позичальник для отримання даного кредиту має відповідати наступним обов’язковим вимогам, що нормативно прописані  :

  • мати вік до 35 років;
  • підтвердити свій статус особи, що потребує поліпшення житлових умов;
  • ініціювати процес придбання житла за кредитні кошти виключно в об’єктах забудови, які були попередньо акредитовані спеціалістами ДСФУ «ДФСМЖБ»;
  • дотримуватись обмежень, встановлених ДСФУ «ДФСМЖБ», стосовно максимальної площі та максимальної вартості квартири;
  • після прийняття позитивного рішення стосовно надання кредиту кредитним комітетом ДСФУ «ДФСМЖБ», внести у встановлений термін перший внесок в розмірі, не менш ніж 10 % від вартості квартири, на купівлю якої видається кредит.

 Отже, список обов’язкових вимог, яким повинен відповідати позичальник, є доволі зрозумілим і на перший погляд не містить у собі протиріч, але за більш детального розгляду не все так просто.
На практиці досить висока питома потенційних позичальників, які відповідають всім іншим критеріям і є платоспроможними,  відсіюється на етапі підтвердження статусу особи, що потребує поліпшення житлових умов. Відбувається це виключно через те, що дане питання є законодавчо неурегульоване і його вирішення на практиці іде шляхом використання застарілих нормативних документів. Так, друзі, не зважаючи на 27 років  незалежності до сьогодні в Україні відсутній Житловий кодекс. Посадові особи, від яких залежить процес оперативного прийняття рішення стосовно надання особі статусу такої, що потребує поліпшення житлових умов, керуються нормами, викладеними у статях Житлового кодексу Української СРСР, а також якимось незрозумілими нормативними документами, прийнятими колись давно виконавчими комітетами різних обласних та міських рад…
Продовження – в наступному матеріалі…
Іван Окара
 

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

Rating: 5.0. From 3 votes.

Please wait...{"item":{"entity":"posts","name":"post","id":12834,"item_id":1662,"nonce":"deb202d510"},"render":{"args":{"echo":false,"entity":"posts","name":"post","item_id":null,"id":12834,"method":"stars-rating","series":null,"dynamic":true},"method":{"disable_rating":false,"allow_super_admin":true,"allow_user_roles":["administrator","editor","author","contributor","subscriber"],"allow_visitor":true,"allow_author":false,"template":"default","alignment":"none","responsive":true,"distribution":"normalized","rating":"average","style_type":"font","style_name":"star","style_size":30,"font_color_empty":"#dddddd","font_color_current":"#ffff00","font_color_active":"#dd0000","style_class":"","labels":["Poor","Bad","Good","Great","Excellent"]}},"stars":{"max":5,"resolution":100,"responsive":true,"current":100,"char":"s","name":"star","size":30,"type":"font"},"labels":["Poor","Bad","Good","Great","Excellent"]}

изм.
Кредит за счет средств ГСФУ «ГФСМЖС»
Ипотечный кредит АБ «Укргазбанк»

1
Сумма полученного кредита
гривен
280 000,00
280 000,00

2
Комиссия за получение кредита (в момент оформления)
гривен
3 200,00
4 200,00

3
Срок, на который выдается кредит кредит
лет
30,00
20,00

4
Ежемесячный платеж – погашение тела кредита
гривен
777,78
1 166,67

5
Размер оплаченных процентов за пользование кредитом

1-ый год
гривен
38 876,83
57 452,50

2-ой год
гривен
37 560,83
54 512,50

3-й год
гривен
36 244,83
51 572,50

4-ый год
гривен
34 928,83
48 632,50

5-ый год
гривен
33 612,83
45 692,50

Вместе:
гривен
181 224,17
257 862,50

Среднемесячные расходы на обслуживание кредита (тело+проценты)

1-ый год
гривен
4 017,51
5 954,38

2-ой год
гривен
3 907,85
5 709,38

3-й год
гривен
3 798,18
5 464,38

4-ый год
гривен
3 688,51
5 219,38

5-ый год
гривен
3 578,85
4 974,38

 
Следовательно, сделаем висновкиБеручи кредит за счет средств ГСФУ «ГФСМЖС» наш гипотетический заемщик, должен ежемесячно уплачивать 777,18 гривен тела кредита, и в среднем 3240,33 гривен начисленных процентов, что в целом составляет 4017,51 гривен
В случае, если заемщик выбирает ипотечный кредит АБ «Укргазбанк», то его среднемесячное погашение тела кредита составит 1166,67 гривен, среднегодовой платеж по процентам – 4787,71 гривен, а в целом – 5954,38 гривен в місяцьТобто, максимальная разница между среднемесячными платежами составит почти 2000,00 гривен в месяц или примерно 33 %, что является достаточно суттєвимНадалі, со временем, эта разница в стоимости обслуживания различных кредитов будет постепенно снижаться, но не опустится ниже 25 %. Следовательно, в среднем 25-30 % это размер льготы, которую предоставляет наше государство молодым людям по сравнению с аналогичными кредитными продуктами, которые предлагают коммерческие банки на рынке ипотечного кредитования.
По мнению автора, льготный кредит ГСФУ «ГФСМЖС» на данный момент есть супер-предложением на рынке ипотечных кредитов, а потому остановимся теперь подробно на рассмотрении его условий.
Если говорить очень кратко и лаконично, потенциальный заемщик для получения данного кредита должен соответствовать следующим обязательным требованиям нормативно прописаны :

  • иметь возраст до 35 лет;
  • подтвердить свой статус лица, что потребностьявляется улучшение жилищных условий;
  • инициировать процесс приобретения жилья за кредитные средства исключительно в объектах застройки, которые были предварительно аккредитованы специалистами ГСФУ «ГФСМЖС»;
  • придерживаться ограничений, установленных ГСФУ «ГФСМЖС», относительно максимальной площади и максимальной стоимости квартиры;
  • после принятия положительного решения о предоставлении кредита кредитным комитетом ГСФУ «ГФСМЖС», внести в установленный срок первый взнос в размере не менее чем 10 % от стоимости квартиры, на покупку которой выдается кредит

 Итак, список обязательных требований, которым должен соответствовать заемщик, является достаточно понятным и на первый взгляд не содержит в себе противоречий, но при более детальном рассмотрении не все так просто.
На практике достаточно высокая удельная потенциальных заемщиков, которые отвечают всем другим критериям и являются платежеспособными, отсеивается на этапе подтверждения статуса лица, нуждающегося в улучшении жилищных умовВідбувається это исключительно из-за того, что данный вопрос законодательно неурегулированное и его решения на практике идет путем использования устаревших нормативных документівТак, друзья, не смотря на 27 лет независимости сегодня в Украине отсутствует Жилой кодексПосадові лица, от которых зависит процесс оперативного принятия решения относительно предоставления лицу статуса такого, что нуждается в улучшении жилищных условий, руководствуются нормами, изложенными в статьях Жилищного кодекса Украинской СССР, а также какими-то непонятными нормативными документами, принятыми когда-то давно исполнительными комитетами различных областных и городских советов...
Продолжение – в следующем материале...
Иван Окара
 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter

Rating: 5.0From 3 votes

Please wait...{"item":{"entity":"posts","name":"post","id":12834,"item_id":1662,"nonce":"deb202d510"},"render":{"args":{"echo":false,"entity":"posts","name":"post","item_id":null,"id":12834,"method":"stars-rating","series":null,"dynamic":true},"method":{"disable_rating":false,"allow_super_admin":true,"allow_user_roles":["administrator","editor","author","contributor","subscriber"],"allow_visitor":true,"allow_author":false,"template":"default","alignment":"none","responsive":true,"distribution":"normalized","rating":"average","style_type":"font","style_name":"star","style_size":30,"font_color_empty":"#dddddd","font_color_current":"#ffff00","font_color_active":"#dd0000","style_class":"","labels":["Poor","Bad","Good","Great","Excellent"]}},"stars":{"max":5,"resolution":100,"responsive":true,"current":100,"char":"s","name":"star","size":30,"type":"font"},"labels":["Poor","Bad","Good","Great","Excellent"]}..

Рейтинг: 
0
Голосов пока нет

Комментарии

Наши пользователи

Аватар пользователя Marinka
Аватар пользователя Kots
Аватар пользователя Kreams
Аватар пользователя Anne
Аватар пользователя Zak2009
Аватар пользователя Avgustina

Интересное

Компания «Орифлейм» всегда отличалась умением производить то, что хочет потребитель. И когда появилась идея заняться разработкой, производством и продвижением на рынок новой для компании продукции, то возникла очень серьезная проблема: как создать товар, который с успехом будет конкурировать с ведущими производителями данной продукции, которые серьезно обосновались на рынке косметики. Необходимо было использовать сил...